Les charges de copropriété ne relèvent ni du Code de la consommation, ni du droit commun des créances entre particuliers : elles obéissent à un régime propre. L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe la prescription des actions personnelles en matière de copropriété à cinq ans, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a réduit ce délai de dix à cinq ans. Un décompte qui remonte à sept ou huit ans est donc, pour sa partie la plus ancienne, très probablement éteint.
Pourquoi vous recevez ce courrier
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est votre créancier. En pratique, trois expéditeurs possibles :
- le syndic lui-même, qui vous adresse un décompte puis une mise en demeure ;
- un cabinet de recouvrement mandaté par le syndic au stade amiable ;
- un avocat ou un commissaire de justice, lorsque le syndicat a engagé une action judiciaire ou détient déjà un jugement.
Vous êtes tenu de participer aux charges en proportion des tantièmes de votre lot (article 10 de la loi de 1965). Mais cette obligation suppose que les charges aient été régulièrement approuvées en assemblée générale et correctement réparties : c'est là que se situent la plupart des contestations sérieuses.
Le délai de cinq ans
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions personnelles nées de l'application de cette loi se prescrivent par cinq ans. Ce délai vaut aussi bien pour l'action du syndicat contre un copropriétaire débiteur que pour l'action d'un copropriétaire contre le syndicat.
Point de départ : l'exigibilité de chaque appel de fonds ou de chaque solde de régularisation. La prescription se calcule donc appel par appel, et non globalement — un décompte peut être partiellement prescrit.
Le délai est interrompu par une demande en justice, un acte d'exécution forcée, ou une reconnaissance de dette de votre part (articles 2240 et suivants du Code civil). Un simple courrier de relance, un appel téléphonique ou une mise en demeure ne l'interrompent pas. Un paiement partiel, en revanche, fait repartir le délai à zéro sur l'ensemble de la créance : ne réglez rien avant d'avoir daté chaque poste.
Attention à la période de transition : pour les créances nées avant le 25 novembre 2018, sous l'empire de l'ancien délai de dix ans, le nouveau délai de cinq ans court à compter de l'entrée en vigueur de la loi ELAN, sans que la durée totale puisse excéder l'ancien délai.
Les pièces que vous pouvez exiger
Avant tout paiement, demandez au syndic, par écrit :
- le décompte individuel détaillé de votre compte copropriétaire, poste par poste et exercice par exercice ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel de chaque exercice réclamé ;
- la grille de répartition des charges appliquée à votre lot (charges générales aux tantièmes, charges spéciales à l'utilité) ;
- le détail des frais ajoutés à la créance principale et leur fondement.
Sans les procès-verbaux d'approbation des comptes, la créance n'est pas justifiée dans son montant : c'est à celui qui réclame le paiement de prouver l'obligation (article 1353 du Code civil).
Notez aussi le délai de contestation des décisions d'assemblée générale : deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive, même si la répartition était discutable — d'où l'importance de réagir à réception de chaque PV.
L'exigibilité anticipée des provisions
C'est la spécificité la plus dure du régime. En cas de non-paiement d'une provision du budget prévisionnel à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi de 1965). Le syndic peut alors saisir le juge pour obtenir la condamnation au paiement de la totalité.
Conséquence pratique : un retard sur un seul trimestre peut se transformer en dette annuelle. Si vous avez reçu une mise en demeure, réagissez avant l'expiration du délai de trente jours — un plan d'apurement écrit avec le syndic reste la meilleure protection à ce stade.
Les frais : un régime différent du recouvrement classique
Sur la plupart des dettes, les frais de recouvrement amiable ne peuvent pas être mis à votre charge en l'absence de titre exécutoire (article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution). La copropriété fait exception : l'article 10-1 de la loi de 1965 permet d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure.
Deux limites, toutefois :
- ces frais doivent être nécessaires et justifiés — un forfait non détaillé n'est pas opposable ;
- le juge peut les écarter ou les réduire s'ils sont disproportionnés.
Exigez donc le détail et le fondement de chaque ligne de frais, et distinguez les frais imputables au titre de l'article 10-1 de ceux qu'un cabinet de recouvrement tenterait d'ajouter pour son propre compte.
Tableau des délais
| Situation | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Action du syndicat en paiement des charges | 5 ans | Art. 42 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 |
| Créances nées avant le 25 novembre 2018 | 10 ans plafonnés par le nouveau délai | Art. 42 modifié par la loi ELAN |
| Contestation d'une décision d'assemblée générale | 2 mois après notification du PV | Art. 42 loi de 1965 |
| Exigibilité anticipée après mise en demeure | 30 jours | Art. 19-2 loi de 1965 |
| Créance civile de droit commun | 5 ans | Art. 2224 Code civil |
| Exécution d'un jugement | 10 ans | Art. L111-4 CPCE |
Ce qui ne peut pas vous être imposé
- Aucune saisie sans titre exécutoire : ni le syndic, ni un cabinet mandaté ne peut faire saisir votre compte ou votre salaire sans jugement, exécuté par un commissaire de justice (article L111-2 du CPCE).
- Aucune privation d'usage des parties communes ni coupure d'un service collectif à titre de sanction.
- Aucun frais forfaitaire non justifié : l'article 10-1 vise des frais nécessaires et prouvés.
- Aucune interdiction de participer et de voter en assemblée générale du seul fait d'un impayé.
- Aucun paiement d'une somme non approuvée en assemblée générale.
Les contrôles menés par la DGCCRF dans le secteur du recouvrement ont mis en évidence des irrégularités fréquentes sur l'information du débiteur et sur les frais réclamés : lisez chaque ligne du décompte.
Comment répondre
- Demandez les pièces : décompte détaillé, PV d'assemblée générale, grille de répartition, détail des frais.
- Datez chaque appel de fonds et repérez ceux dont l'exigibilité remonte à plus de cinq ans.
- Ne payez pas d'acompte avant cette vérification : un versement partiel interrompt la prescription.
- Répondez en recommandé avec accusé de réception en opposant la prescription acquise et en contestant les frais non justifiés.
- Proposez un échéancier écrit sur la partie non prescrite, pour éviter l'exigibilité anticipée de l'article 19-2.
- En cas d'assignation, ne l'ignorez jamais : la prescription doit être soulevée devant le juge pour produire effet.
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FAQ
Quel est le délai de prescription des charges de copropriété ?
Cinq ans. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, fixe à cinq ans la prescription des actions personnelles nées de l'application de cette loi. Le délai se calcule appel de fonds par appel de fonds, à compter de l'exigibilité de chacun : un décompte ancien peut donc être partiellement prescrit.
Le syndic peut-il me réclamer toute l'année de charges d'un coup ?
Oui, dans un cas précis. Si une provision du budget prévisionnel reste impayée à son échéance et qu'une mise en demeure demeure infructueuse pendant plus de trente jours, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi de 1965). D'où l'importance de réagir dans le délai de trente jours.
Le syndic peut-il me facturer des frais de recouvrement ?
Partiellement. Contrairement à la règle générale de l'article L111-8 du CPCE, l'article 10-1 de la loi de 1965 permet de mettre à la charge du seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure. Ces frais doivent être justifiés et proportionnés : exigez le détail poste par poste.
Quelles pièces puis-je exiger avant de payer ?
Le décompte individuel détaillé de votre compte, les procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes de chaque exercice réclamé, la grille de répartition appliquée à votre lot et le détail des frais. En l'absence de ces pièces, la créance n'est pas justifiée dans son montant : la preuve de l'obligation pèse sur celui qui en réclame l'exécution (article 1353 du Code civil).